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주택을 매매하거나 분양권·입주권을 거래하다 보면, 부동산 중개사무소에서 "자금조달계획서 준비하셔야 해요"라는 말을 듣게 됩니다.
문제는 이 서류가 누가, 언제, 얼마짜리 주택을 거래할 때 제출해야 하는지 정확히 모르는 경우가 많다는 겁니다.
이제부터 자금조달계획서 제출대상을 중심으로, 규제지역별 기준, 금액 요건, 예외 사항, 제출기한과 함께 사례를 곁들여 쉽게 설명해 드리겠습니다.
1. 자금조달계획서란 무엇인가? — 제출대상 이해의 출발점
자금조달계획서(資金調達計劃書)는 말 그대로 주택 취득에 필요한 자금을 어떻게 마련했는지 구체적으로 밝히는 서류입니다.
주요 목적은 다음과 같습니다.
- 부동산 거래의 투명성 확보
- 자금세탁 및 불법 자금 유입 방지
- 편법 증여·탈세 차단
자금조달계획서에는 자기 자금(예금, 주식 매각, 현금 등)과 차입금(금융기관 대출, 친족 차용 등), 증여·상속 자금의 출처를 상세히 기재해야 합니다.
그리고 이를 증빙할 자료(통장 사본, 대출 약정서, 증여계약서 등)를 첨부합니다.
2. 제출대상 기본 규정 — 지역과 금액이 핵심
자금조달계획서 제출 여부는 크게 지역 규제 여부와 거래 금액에 따라 달라집니다.
- 투기과열지구
- 모든 주택 거래에서 제출 의무 발생
- 거래금액이 1억 원이든 10억 원이든 상관없이 무조건 제출
- 서울 전역, 세종 일부, 과천·성남·광명·하남 등 주요 지역 포함
- 조정대상지역
- 3억 원 이상 주택 거래 시 제출
- 예: 인천 일부, 대전, 청주 등
- 비규제지역
- 6억 원 이상 주택 거래 시 제출
- 지방 대부분 지역이 해당
💡 핵심 정리
- 규제 강도가 높은 지역일수록 금액 제한 없이 제출
- 규제 완화 지역은 일정 금액 이상 거래에서만 제출
3. 금액 기준의 함정 — '매매가' 기준인지 '실거래가' 기준인지
많은 분들이 혼동하는 부분이 바로 거래금액 산정 기준입니다.
자금조달계획서 제출 여부를 판단할 때는 **실제 계약서상 거래금액(매매가)**을 기준으로 합니다.
예를 들어,
- 계약서에 2억 9천만 원으로 기재 → 조정대상지역이라도 제출 대상 아님
- 계약서에 3억 원으로 기재 → 제출 대상
단, 옵션·부대비용이 매매가에 포함되는 경우도 있으니, 정확한 금액 산정은 중개사와 반드시 확인해야 합니다.
4. 제출대상 주체 — 개인, 법인 모두 포함
자금조달계획서는 거래 주체에 따라 의무가 다르게 적용되지 않습니다.
- 개인: 지역·금액 기준에 따라 제출 여부 결정
- 법인: 주택 수, 금액 상관없이 무조건 제출
💡 법인의 경우 부동산 거래가 과세·조세 회피 수단으로 악용될 가능성이 높다고 판단해, 예외 없이 의무를 부과합니다.
5. 거래 유형별 제출대상 — 매매만 해당할까?
자금조달계획서 제출은 단순한 주택 매매 외에도 다음과 같은 거래 유형에 적용됩니다.
- 분양권 거래
- 규제지역에서 분양권을 사고팔 경우 3억 원 이상이면 제출
- 입주권 거래
- 재개발·재건축 입주권 거래 시도 동일 규정 적용
- 증여 거래
- 증여는 자금조달계획서 대신 증여계약서와 증빙자료 제출
- 상속
- 상속은 제출 의무 없음(상속세 신고 별도 진행)
6. 예외 규정 — 모든 경우에 해당하진 않는다
다음과 같은 경우는 제출 의무가 면제됩니다.
- 주택 외 부동산(상가, 토지) 거래
- 비규제지역의 6억 원 미만 주택 거래
- 조정대상지역의 3억 원 미만 주택 거래
💡 예시
- 전북 익산(비규제지역)에서 5억 원짜리 단독주택 구입 → 제출 X
- 인천 일부(조정대상지역)에서 2억 8천만 원 빌라 구입 → 제출 X
7. 제출기한과 과태료 — 지키지 않으면 돈이 샌다
- 기한: 매매계약 체결일로부터 30일 이내
- 방법: 부동산거래신고와 함께 제출
- 과태료: 미제출·허위 제출 시 최대 500만 원 부과
💡 팁: 계약일이 7월 1일이면, 7월 30일까지 제출해야 합니다. 주말·공휴일이 기한에 포함되므로 미리 준비하는 것이 안전합니다.
8. 실제 제출 사례 — 이렇게 준비하면 안전하다
사례 1
- 서울 강남(투기과열지구)에서 2억 원 오피스텔 구입
- 금액과 무관하게 제출대상 → 자기 자금 1억 원(예금), 대출 1억 원 기재
- 은행잔고증명서, 대출승인서 첨부
사례 2
- 대전(조정대상지역)에서 4억 원 아파트 구입
- 거래금액이 3억 원 초과이므로 제출대상
- 자기 자금 2억 원(주식 매각, 예금), 친족 차용 2억 원 → 차용증 작성 필수
9. 온라인 제출 방법 — 시간과 발품 절약하기
부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 공동인증서로 로그인 후, 거래신고와 동시에 자금조달계획서를 제출할 수 있습니다.
장점
- 24시간 제출 가능
- 서류 누락 시 즉시 수정 가능
- 관할청 방문 불필요
주의사항
- 파일 용량 제한(20MB) → PDF 변환·압축 필요
- 사진 촬영본은 화질·식별 불가 시 반려될 수 있음
10. 마무리 — 규정만 알면 어렵지 않다
자금조달계획서 제출대상은 지역 규제 여부 + 거래금액 두 가지 축으로 판단하면 됩니다.
- 투기과열지구: 금액 무관 제출
- 조정대상지역: 3억 원 이상
- 비규제지역: 6억 원 이상
여기에 법인 거래, 분양권·입주권 거래는 별도의 규정이 있으니 반드시 확인해야 합니다.
기한을 넘기면 과태료를 물 수 있으니, 계약서 작성과 동시에 자금조달계획서를 준비하는 습관이 안전합니다.
